İtalya’da Ev Nasıl Satın Alınır?

İtalya’da Ev Nasıl Satın Alınır?

Aynı yerde ikamet etmeden veya uzun bir işiniz olmadan bir şehirden diğerine taşınmayı sevdiğinizden özgür bir ruha sahipsiniz? Ya da gerçekçiliğe dayalı, kendi halinde kalmayı seviyorsunuz? İlk durumda, kesinlikle, çok fazla kısıtlama olmadan bir kiralık evden diğerine atlamış olacaksınız. Ancak ikincisinde, rüyanızın er ya da geç gerçekleştiğini görmeyi aklınızda tutacaksınız: Sevdiğiniz kişi ya da insanlarla paylaşmak için size ait bir mülk. Peki bir ev almaya nasıl gidersiniz? Hayatınız boyunca ödeyeceğiniz bir hata yapmamak için nereden başlayacağınızı düşündünüz mü?

Nereden başlamalı?

Bir ev satın almak istediğinizde yapılacak en önemli şey mülk seçmek. Sonsuza kadar değilse de, en azından uzun bir süre için, nerede yaşayacağınıza karar vermek üzeresiniz bunun yanında ipoteğe bağlı olmaması veya beyan edilmemiş kusurların olmaması gibi bazı garantilere sahip olmanız gerekiyor.

Evi seçerken, örneğin okullar, devlet daireleri, süpermarketler veya toplu taşıma gibi hizmetlerin yakınlığı gibi birkaç ayrıntıyı dikkate almak önemli olacaktır. Elbette, bu hizmetleri elinde bulunduran bir mülkün fiyatı, izole bir evin fiyatından daha yüksek olacaktır. Hangi evi satın alacağınıza karar vermeden önce dikkate alınması gereken diğer unsurlar şunlardır:

• güneşe maruz kalma: tüm gün gölgede kalan bir mülkün nem riski daha yüksek olabilir ve bu durum ısınma faturasını yükseltebilir;
• hem yapının hem de sistemlerin (elektrik ve hidrolik) bakım durumu.

Emlak Komisyoncuları

En yaygın seçeneklerden biri (ve çoğu durumda en güvenli olanı) bir emlak acentesine başvurmaktır. Bu durumda, aracıya satın alma fiyatının bir yüzdesini (genellikle %3) ödemeniz gerekeceğini bilin. Bunun karşılığında acente, evin durumu ve ipotek gibi üçüncü şahıslar tarafından talep edilen haklar hakkında ihtiyacınız olan belgeleri teslim etmekle ilgilenecektir. 

Evin gerçek mülkiyeti, mülkün kategorisi, oda sayısı, kusurların olmaması (haciz, el koyma vb.), enerji sınıfı gibi unsurları da kontrol etmek sizin işiniz olacaktır.

İtalya’da acenteler satış teklifini, ön sözleşme ve satış belgesini hazırlar ve tapu esnasında bir noter de size yardımcı olur.

Satış Teklifi

Ön sözleşmeden farklı olarak, sizin alıcı olarak o mülkü belirli bir fiyattan satın almayı ve bunun için bir depozito ödemeyi taahhüt ettiğiniz bir beyandır.

Satıcı, kendi payına, diğer teklifleri değerlendirme hakkına sahiptir. Bu, kendisine daha fazlasını teklif eden başka bir kişi bulursa, anlaşmayı başka yerde sonuçlandırmakta özgür olduğu anlamına gelir. Ancak satıcının satın alma teklifini kabul etmesi halinde bu bir ön sözleşme olur.

Teklif nasıl yapılır?

Bu, gerçek satış sözleşmesini oluşturacak taahhütlerin ve hükümlerin tanımlandığı, satıcı ve alıcı arasındaki anlaşmadır. Satın alma teklifinin ipoteğe tabi olması durumunda, bu teklif askıya alma şartını getirir.

Medeni Kanunun 1353. Maddesi bu hususu açıklık getirmektedir; buna göre, kredinin alınması yani ilerideki bir belirsizlik halinde, nihai feshi şartını sözleşmeye eklemek mümkündür.

Bu nedenle, belge üzerinde;

• mülkün alıcısı ve sahibi
• mülkün kimliği
• menşe tapusu
• kat planı
• teklif edilen fiyat
• ödeme yöntemleri
• ödeme günleri
• ipotek durumu
• emlakçıya ödenecek komisyonlar ve ödenmesi gereken son tarih
• ipotek talep edilmesi durumunda, “bu satın alma teklifi ipotek almaya tabidir” ibaresini belirtmeniz gerekecektir.

Ön Sözleşme

Ön sözleşme veya uzlaşma, iki tarafı gerçek satış sözleşmesini belirli bir tarihe kadar noter huzurunda imzalamaya bağlar. Bu nedenle uzlaşma, taraflara bir yandan mülkün satışını, diğer yandan satın almayı garanti eder.

Taraflardan birinin temerrüde düşmesi durumunda, diğer taraf sözleşmenin feshi (hasarlar için nispi tazminat ile) ve sözleşme yükümlülüğünün yerine getirilmesi arasında seçim yapabilir.

Ön sözleşme noter bulunmasını gerektirmese bile imza tarihinden itibaren 20 gün içinde tescil edilmesi gerekmektedir.

Tescil edilmesi için, ödeme yapmanız gerekecektir:

• Satış fiyatı ne olursa olsun 200 Euro kayıt vergisi;
• Her 4 sayfada veya her 100 satırda bir 16 € damga vergisi 
• Onay ödemesinin %0,50‘si
• Satış fiyatı üzerinden peşinatın %3‘ü.

Satış Tapusu

Bu satış tapusu kural olarak mülkün (yani evin anahtarlarının) tesliminin gerçekleştiği anda olur. Tapunun içeriğini taraflara ve tanıklara eksiksiz olarak açıklaması ve okuması gereken bir noter huzurunda gerçekleşir.

Neyin kontrol edilmesi gerekiyor?

Hala inşaat halinde olan veya satıcı tarafından bir süre bitmiş ve oturulmuş bir ev olsun, uzlaşmayı imzalamadan önce, mülkün gerçekten evi satışa çıkarmak isteyen kişiye ait olduğunu doğrulamak gerekir. Bu kontrol Emlak Sicilinde, mülkün münhasır mülkiyette mi yoksa topluluk mülkiyetinde mi (sözde mülkiyet) olup olmadığı sorularak yapılabilir.

Paylaşım şunlar olabilir:

Geleneksel: bu durumda, tüm ortak sahiplerin satış sözleşmesini imzalamaları gerekecektir;

Eşlerin avukatı: Karı-koca satış sözleşmesini imzalamalıdır.

Bir diğer kontrol, satın almak istediğiniz evin yapısıyla ilgilidir. Özellikle, dairenin gerçek durumu ile karşılaştırılacak evin çizimleri, yani oda sayısı ve dağılımı, pencerelerin ve bölme duvarlarının konumu vb. Eşleşmeyen bir şey varsa, satıcıdan size yapılan değişikliklerle ve bunların nasıl yapıldığıyla ilgili belgeleri göstermesini isteyin.

 Son olarak, önemli bir ayrıntı daha, daire satın almak istemeniz durumunda, kat mülkiyeti yönetmeliklerini kontrol etmek de her zaman iyi ve doğrudur. 

Her zaman mülkün iyi bir durumda Olup olmadığını kontrol edin

Satın alma teklifini yapmadan önce, daha fazla inceleme yapmayı talep etmelisiniz. Sıhhi tesisat ve elektrik sistemlerinin yerinde olup olmadığını, armatürlerde veya mülkte yapısal sorunlar olup olmadığını anlamanıza yardımcı olabilecek bir uzman getirmenizi tavsiye ederiz.

Ayrıca herhangi bir sorun olmadığını doğrulayan tüm kadastro verilerini de isteyin, sorun var ise, banka size kredi vermeyecektir çünkü değerlendirme başarılı olmayacaktır.

Talep edilecek garantiler

2005/112 sayılı Kanun, inşaat firmasının ön sözleşme imzalandığı sırada alıcıya bir kefil verme yükümlülüğü getirmektedir.

Bu garanti hem bankacılık hem de sigorta olabilir ve inşaat şirketine teslim edilen ve teslim edilecek meblağları garanti altına almak için satış değeri üzerinden verilir.

İş tamamlandıktan sonra, şirket size mülkün toplam (veya kısmi) hasarından ve olası inşaat kusurlarından en az 10 yıllık bir zararı karşılayacak bir sigorta poliçesi düzenlemekle yükümlüdür.

Alıcı ile inşaat firması arasındaki sözleşme, kamu senediyle ve noter kontrolünde düzenlenmelidir.

Mali Kısım

Evin satın alınması için yapılacak harcamalar nelerdir?

Noterden başlayarak ev satın alırken dikkate alınması gereken birçok harcama vardır. Bir noter ile çalışmak, kanunen zorunlu olduğu için kaçınılmaz bir masraftır. Bir mülkün mülkiyetinin devrini etkin bir şekilde resmileştiren noterin imzasıdır.

Bunun dışında;

Kadastro Vergisi: 50 euro 

İpotek Vergisi: 50 euro

Kayıt Vergisi: ilk ev mülkün kadastro değeri ise % veya %2’ye eşittir.

KDV: %9 ile %22 arasında değişmektedir.

KDV oranı duruma göre değişir. Mülkün toplam fiyatı üzerinden şu şekildedir:

İlk ev için %4;

İkinci ev için %10;

Lüks bir ev için %22.

İlk evin satın alınmasındaki indirimler

Her şeyden önce, mülk A1, A8 ve A9 kadastro kategorilerine girmemelidir. Ek olarak, mal sahibi, satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde mülkte ikamet etmek zorundadır. 

Ayrıca, imtiyazlarla satın alınmış başka bir evin sahibi olmadığınızı (hisseler dahil veya intifa hakkı sahibi olarak) kanıtlamalısınız. Dikkat: İmtiyazlarla satın alınmış bir mülke zaten sahipseniz, gerekliliklerden biri, normal vergilerin ödenmesi cezası altında, ikincisinin satın alınmasından sonraki bir yıl içinde onu elden çıkarmaktır.

Peki indirim nelerden oluşur? Tescil vergisi, mülkü özel bir kişiden veya KDV vergisine tabi bir kişiden satın aldığınızda geçerlidir. Vergi değeri, piyasa değeri üzerinden değil, kadastro değeri üzerinden hesaplanan %2’dir (Kadastro değeri = kadastro gelirinin sabit katsayı 115.5 (ikinci bir ev durumunda 126) ile çarpılması)

Bir bağış yoluyla veya bir veraset senedinin ardından evin sahibi olursanız, ipotek vergileri için her bir vergi için sabit 200 Euro tutarında bir indirim alma hakkınız vardır.

Detaylı Bilgi İçin;

İtalya’da Okuyoruz, İtalya’da bulunan devlet ve özel üniversitelerle birlikte çalışmaktadır. Öğrencilerin bu üniversitelere kayıtlarını yapmaktadır. İtalya’da Ev Nasıl Satın Alınır? hakkında detaylı bilgi almak ve başvuru, kayıt işlemleri, vize ve oturma izni ve konaklama hizmetlerini öğrenmek için +90 312 543 54 53 ve +90 552 814 54 93 numaralardan bizi arayabilir, info@italyadaokuyoruz.com ‘a mail atabilir veya İletişim Formunu Doldurabilir’siniz